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2018年上半年房地產16大關鍵詞,決定未來樓市房價走勢

2018-07-05 16:09:31  來源:宜春房產網  點擊()  我要評論(0)

    2018年上半年已經過去了,但是有一些關鍵詞卻在我們心中留下了深刻的印象,而這些熱詞也預示著未來市場發展的主題中必然會受到影響。甚至您還可以判斷出未來房價該怎樣走,該不該買房實際上也就很明確了。安家融媒盤點了以下關鍵詞,你看看是不是眼熟呢?

1、首套房貸利率提高
    房貸利率提高實屬正常,大家也好理解,畢竟在信貸收緊的背景下,在房住不炒的基礎上,打擊炒房支持剛需理所應當,可是新春一過,全國各大銀行紛紛對首套房貸利率也進行了上調。這讓很多購房者摸不著頭腦,也讓炒房者利用誤傷剛需的說辭要挾政策。

    的確這樣做有誤傷剛需之嫌,但認真想想,剛需到底是什么?并不是說你買不起房就是剛需,而且過去把剛需的范圍給擴大了,過去利用高杠桿也能買房,如今時代不同了,加上風險控制,必須優化剛需人群,而且因為市場調控變化,不再一味從買房角度解決住房問題,也對租賃住房發展提出了更多的可能。

    所以,如果僅僅是壓縮剛需人群的購買力,這是不地道的,但是我們可以看到在多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度上的有益探索。

2、六個錢包買房
    剛需買房成本增加了,越來越買不起房了,該怎么辦?央行貨幣政策委員會委員樊綱這樣說,但是如果說要結婚了,并且小夫妻倆上面的六個錢包都能起作用,父母算一個錢包,爺爺奶奶一個錢包,姥姥姥爺一個錢包,愛人的姥姥姥爺,爺爺奶奶和父母,這六個錢包湊在一塊兒能夠幫著支付首付的話,“我建議還是買房好。”

    很多人對此有誤會,認為樊綱這是在忽悠大家,而且毫無道德底線,但其實他說的實話,因為他并沒有直接說六個錢包買房,而是他先講到,年輕人如果工作還不是很穩定,還在變化、遷移過程當中,就不如租一個小房子住。這句話被很多人忽略了。所以,對于剛需自住來說,能買則買,買不起就先租或住小房子,這是規律。

3、搶人大戰
    成都搶人宣傳到杭州,西安高鐵站搶人落戶。先是南京、武漢、成都、西安、長沙等二線城市放出“送戶口”、“送房補”、“免費租借辦公區”等大招來吸引人才,再是力求控制人口規模的北上廣深等一線城市分別出臺針對高端和相關產業的人才引進辦法。毗鄰北京的天津更是將這場搶人大戰推向了高潮。

    然而搶人大戰背后實際上被解讀為搶房大戰,實則為樓市庫存尋找出路。雖然不一定完全如此,但也不無道理。一場假借搶人的大戲演變成了各地變相放松調控的沖動。所以,最后被約然后表忠心加碼調控。

4、海南全域限購
    由于總是不少城市要冒頭,導致住建部不得不重申,調控不動搖。4月22日,海南省在已出臺限購政策基礎上,實施全域限購。甚至不留過渡期,自政策發布起開始正式實施。海南省這次也不僅僅是升級限購政策,而且還對開發商進行了限價、炒房者進行限售,祭出的調控手段之猛,乃是國內所罕有的。

5、搖號買房
    我們看看當下買房的都是什么人,按理說有錢人買房是正常的,但是因為過去這些年因為炒房肆虐,霸占了剛需的資源,所以在新的調控背景下,在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位思想指導下,就是要保障剛需的住房權利。

    于是搖號買房可能會讓更多的剛需得到房子。搖號政策本來是好事,為的是讓更多的剛需有機會入場,然而結果卻事與愿違,如果處理不當,無疑會給市場傳遞出“供不應求”的信號,讓炒房者萌發“買到即是賺到”的心理。

    事情發展到現在,國家政策初衷是好的,然而地方執行卻喜歡打折扣,源于他們還沒有動力去配合,這就是需要調控他們的原因。調控的不僅是市場,還包括地方。

6、二次房改
    6月5日,深圳公布了歷史上僅次于第一次房改的重要文件。到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。其中,保障房用地和房屋供應比例不低于60%的舉措引起廣泛關注。有媒體稱,此舉為“房改”20年之后的重大調整。

    經濟學家馬光遠認為,深圳“二次房改”不應回到福利分房時代。安家融媒認為,深圳并沒有回到福利分房時代,所謂的福利也僅僅是讓大家住房更加可能,但也不是白給大家,況且單純依靠所謂的市場是不可能讓底層老百姓滿足住房需求的。如果不通過這種手段,你們還會繼續說你們沒有責任考慮他們的住房問題。你們可以不考慮,但國家不能不考慮。

7、企業炒房
    近年來,以公司名義購買、持有房產尤其是住宅的勢頭大肆興起。炒房囤房的上市公司也不在少數。據Wind數據顯示,截至2018年一季度末,持有投資性房地產的上市公司數量已超過1650家,價值超過9900億元。我們都知道,不少上市公司打著各種幌子,通過子公司或者分公司投資房地產行業,待價而沽,其中有不少上市公司嘗到了甜頭。

    之所以出現企業炒房,實際上跟打擊個人炒房的擠出效應有關,這跟三四線城市火起來與一二線嚴厲調控有關是一個道理,再加上一些地方為了吸引開公司特意對公司打開買房綠燈,你說企業炒房能不火嗎?如今發現問題了,通過經濟日報來批評,應該說亮明了國家的態度,很可能將要對這些人出手了。

8、10年180萬租金
    萬科宣布在北京的首個長租項目啟動預租,有90平的三居室和180平的四居室兩種戶型,每月房租1.5萬-4萬,10年租金最低180萬,需要一次性付清。不少人說,這個價錢都快買套房了,誰傻得會選擇租房?以現在的眼光看,的確不劃算。

    猛一聽確實180萬挺貴的,一般說到租房都是沒錢人,錯了,一定不是,租房也分三六九等,租房也有高端人群,可能觀念或限購等原因,有錢也會選擇租房。萬科絕對不是解決廣大普通租房階層的,況且看未來10年這些房租可能還真不一定太貴。所以看問題要辨證,不能人云亦云。

9、房貸租金抵個稅
    喊了幾年的個人所得稅改革終于要落地了。而這次改革的較大亮點就是房貸的利息和房租都可以當做個稅扣除了。由此說明,政策在房住不炒的落實上更加推進了一步,也考慮到了很多人的住房實際需求問題。有人買房有人租房,也是未來長期并存的趨勢。通過房貸特別是房租來抵扣個稅,讓真正需要住房的中低收入人群享受到這個福利。

10、住房租賃資產證券化
    4月25日印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITs)。并對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等予以明確。這是住房租賃資產證券化領域的首份政策落地文件。

    隨著資產證券化的落地,必將成為住房租賃快速發展的重要“助推器”,外來人口凈流入較多的北京、上海等一線城市或率先試點。

11、空置稅
    香港批準征收一手房空置稅了,這個被號稱從供需關系撬動房價的稅收利器終于落地。目前只是在香港實行,且只是針對一手房,但不少評論認為這一稅種的推廣結果將影響到內地對房地產相關稅種的決策!

12、北三縣與北京統一規劃
    北京城市副中心將與廊坊北三縣統一規劃管控,這對雙方都是好事,也體現了全局意識,但不能成為北三縣房價上漲的理由,只能說明未來這里的居住會更加宜居,更加健康。

13、棚改貨幣化全面收緊
    6月25日,市場傳聞稱棚改項目合同簽訂審批權回收總行,今年將以實物安置為主。當天晚間,國開行更是側面回應了棚改貸款的傳言,稱并未暫停所有棚改項目,進行中的項目仍在持續執行,但總行收回了棚改項目的合同審批權限,早前在分支行可簽訂的合同,現在也必須由總行審批。大家都知道,棚改貨幣化被作為重要的去庫存手段,突然有了新的調整必然會對市場有所沖擊,首先股市遇挫。

14、房企高負債率
    6月22日,中國人民銀行發布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》,其中以專題的形式分析了中國房地產市場。報告中提到,一些房地產企業負債率較高,償債壓力較大。

    Wind數據顯示,2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億,平均資產負債率64.56%,其中63家房企負債超過百億,34家房企資產負債率已經超過80%。

    有人解釋說,負債率高是因為規模擴張的必然結果,可是無限擴張并非誰都能吃得消,如果資金周轉快尚可,否則很容易出現斷裂的風險。

15、多部委集體整治樓市亂象
    針對近期房地產市場亂象,為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為,多部委將于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。從四個方面重點打擊炒房行為,勢必炒房者將迎來一片腥風血雨,雖然杜絕炒房很難,但炒房終將成為歷史。

16、鄉村資產運營
    2018年,政策驅動下鄉村振興的大幕已經拉開。相關政策提出,實施休閑農業和鄉村旅游精品工程,建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區、森林人家、康養基地、鄉村民宿、特色小鎮。隨著一線城市發展空間到達天花板,隨著集體建設用地的逐步放開,未來對于鄉村的一些資產的運營將大有可為的施展空間。

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